親がアパート経営者、将来困ることが起きるってどういうこと？

不動産ドクター、不動産鑑定士の洲浜拓志さんにお聞きします。アパートマンションを夫や親が持っていて、将来は自分が相続する予定の場合、トラブルの起こるケースが多発しているようですが、実際にはどんなことでしょうか？

お父さん、ご主人がどこまで管理に携わっているのか生前に確認しておくこと

親や夫以上に不動産経営をわかっていないまま継ぐと？

不動産経営というと、俗にいう不労所得、寝ている間にお金が落ちるチャリンチャリンビジネスと思われがちですが、実際には相続した人が困ることがよくあります。

それは、アパートを買った人は、それなりに勉強してほしくて購入しているので多少の知識はあるが、相続で受け継ぐ人は、不動産経営の知識がまるでない人がほとんどだからです。アパート経営では自殺者が出たり、火災が起きたり、いろんなことが家賃滞納以外に起きます。３Fで独居老人が亡くなると、１階まで部屋の修復改善など大作業になることもあるそうです。

相続してみたら、毎月、家賃の取り立てに追われて気苦労が増えたり、空室対策ができなくて商売にならなくなることもあります。

アパート経営は、土地があればすぐに誰でもできる初心者起業に思われがちですが、実際には何千万何億の大事業、それを継いで社長になる人が無知で、会社がまわるはずはありません。すでに、親や夫が不動産投資物件を持っているのであれば、相続する子どもや奥さんは、生きているうちに準備を始め、チャリンチャリンビジネスが不良債権にならないようにしていきましょう。

妻や子どもが今のうちにしておくべきことは？

まず、その不動産が現在どんな契約になっているのか、契約書を出してきてもらいましょう。

旦那さんにこれはどういう契約か？と聞くと、「管理会社に任せてあるから大丈夫だよ～」と本人もわかっていないことがよくあります。よくわからないものを相続した人がわかるはずはないですよね？　これは危険です。

サブリースになっているのか、家賃の回収まで自分でやっているのかを確かめてください。毎月、オーナーとしてなにをしていけばいいのか、チェックしておきましょう。

経営者になったつもりで、今から一緒に管理業務を始めてみるのも大事

生きているうちに聞いておけばよかった！　となったら大変。夫や親がぼけないうちに、一緒に管理業務をしてみるのが一番です。大家業で一番苦労するのが、家賃の回収です。やってみたうえで、子の仕事はじぶんでできるのか、手に負えないから売却する方向で行くのか把握すれば、相続の時の話し合いでも、安心です。

リフォーム会社など関連する業者も探しておく

良いリフォーム会社、税理士、司法書士、不動産鑑定士など不動産経営に関係するよい業者と知り合いになっておく心づもりもあとで、助かります。

まとめ　契約書についてよくわからないときには

親と契約書を読んでみたが、これで大丈夫なのか、なにか後で大変になることが起きるのかわからない。そういう場合には、専門家の意見を求めるのもひとつでしょう。弁護士・公認会計士・税理士・司法書士・不動産鑑定士などの士業は、だいたいチームで動いていますので、こういうことはどこに行けば相談できますか？　と知り合いに聞いてみるとつなげてくれます。

何かが起きる前から、相性の合う業者・士業とつながりを作っておくのがいざというときの経営者の役に立ちます。

ご参考までに・・

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