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不動産投資ビギナーは、１棟買いから始めるのがいいのか区分所有がいいのか？
人生９０年時代に突入し、誰しも 老後の不労所得が年金を補ってくれる生活に憧れます。いまは、不動産価格は値上がりし、売りどきではあっても、買い時ではないという意見もあるなか、それでもいい物件を今のうちにまず１件・・・と気負う方も少なくありません。売り時には、「いい物件」が市場に出回るからです。
不動産投資のビギナーの場合、たとえば福岡で１棟買うのがいいのか、都心の物件の１室を買う方がいいのか、迷ったりすることもあると思います。
きょうは、不動産ドクターの洲浜拓志先生に、そのときの判断に大事なことをお聞きしてきました。
１棟買いってどういうことですか？
そもそも１棟買いとか１室購入ってどういうことなのでしょうか？ １棟買いとは、何十億のマンション一棟をまるごと買うことではなく、不動産投資で一般的には 手の届く値段で１軒丸ごと買えるアパートを、買うということです。
一方１室購入とは、主にワンルームなどを 区分所有することです。同じ人が迷うとすると、先ほどの福岡１棟と都心ワンルーム１室などのケースでしょう。
１棟か１室かを決めるときに考えるべきこと 手順
そもそも１棟か１室かだけでたくさんのセミナーや本が出回っているのですが、不動産投資をするときに大事なことは、１棟か１室かではないんです。
１棟買っても成功するし、１室でも成功する場合もあるし、逆もあります。
大事なのは、キャッシュフロー ご自身がいくら借りられて いくら残るのか、自己資金がどれだけあるか・・で手元に残る金額、つまり儲けが決まるということ
何事も不動産投資は 自己資金によって買う候補が決まるのですね。
２番目に、考えるのは次のようなことです。
地方の物件は人口減少、空室対策と管理面に注意！
地方の物件は利回りの数字だけ見ると、コスパが良く見え、素人は飛びつきたくなるのですが、そうはいっても地方は都心に比べ、人がいません。その状況で空室対策をどこまでできるのか、家賃がキチンとはいるのかを検討する必要があります。地方の物件は価格も安いですが家賃も安いのです。
また、火災などなにか問題が起きたとき、オーナーがすぐに対応し現地に飛べるのかも考えておかねばなりません。
一方都心の物件は、人は埋まりやすいかもしれませんが、価格が高いのでローンを支払ったあと、手元にいくら残るのかを見ないと、毎月赤字という経営になります。ローンが終わったら、全部家賃はあなたの年金ですと言われても、本当に経営として３０年赤字を続ける意味はあるのか、見極めないといけないことになります。
まとめ
初めての不動産投資の場合、多くの方がセミナーや本の情報に翻弄されますが、経営の基本である、キャッシュフローの物差しを常にこころがけることで、アパート破産などという、元も子もない結果を回避することができます。
初めての不動産投資、そうは言っても不安です。詳しくは、不動産ドクターの不動産トラブル解決メールレッスンにご登録ください。
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